売却の際のチェックポイント ２
カテゴリ： 不動産投資
売買契約後に何らかの問題が見つかった場合の対応は、迅速に行うのが基本です。収益物件を購入してくれた物件の購入者ですので、誠心誠意をもって対応するよう心がけましょう。
では、天災などで収益物件が破損したり、なくなったりした場合はどうするのでしょうか。
地震や津波、豪雨や台風といった天災によって、収益物件が破損したり無くなったりした場合には、
売主は物件の購入者から受領した手付金等の金銭の全額を返還しなければなりません。
この場合、違約金は発生しませんが、取引の一切は
契約を無効とし、売買契約前の原状に戻す必要があります。
ちなみに、何らかの契約違反によって売買契約が解除となる場合には、違反者側が一般的に
売買代金の２０％相当額（契約によって異なる）を違約金として支払う点になります。
入居者がいる場合、立ち退き後に売却するか、居住中の状態のまま売却するかの選択します。
どちらがよいかは一概には言えませんが、居住者がいる状態＝購入直後から収入が見込める状態は
収益収益物件のメリットです。（入居者の属性によっても多少考え方は変わります）
入居中のまま売却するメリットとしては、例えば、単身者や夫婦世帯が多く居住する賃貸収益物件の場合、
収益性が見込めると判断されるケースが多いようです。
稼働率（空室率）はどうか、設定家賃が市場相場と離れていないか、未回収家賃はないかなど賃貸状況の実態も査定の
基準となります。
それらを検討して収益が見込める物件であると判断された場合、居住中のままで売却すれば買取り価格のアップに
つながるでしょう。
売却後の管理などに関してもトータルでフォローしてくれる不動産会社に売却依頼をするのがベストです。
立ち退き後に空室にして売却した方がよいと判断した場合、賃借人との交渉が不可欠になります。
借地借家法では借主を厚く保護することが最優先されていますので、理由不透明な安易な解約はできません。
収益物件の売却は「貸主の正当事由」には当たりませんので、基本的には賃借人の承諾なしには解約は認められない
ことになっています。
実は、売却を巡る賃貸借間の紛争は珍しいことではありません。
裁判に至った場合の貸主の立場は、残念ながら非常に弱いのが実情です。
万が一、何らかの理由でどうしても空室での収益物件売却を望むのであれば、長期的にしっかりとしたな計画を練って、
早めの対処する必要があります。
収益物件のスペシャリストと呼べる不動産会社を見つけ、アドバイスを仰ぐというのも得策です。